重要事項説明書は誰が何を説明するのか

重要事項説明書とは

重要事項説明書とは不動産会社から部屋を借りる前に行わなければならな説明になります

宅地建物取引業法では、賃貸借契約を締結するまでの間に、仲介や代理を行う不動産会社は、入居予定者に対して賃借物件や契約条件に関する重要事項の説明をしなければならないと定めています。重要事項説明は、宅地建物取引士が、内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を行わなければなりません。

なぜ重要事項説明は契約前に行われるのでしょうか。不動産はクレーム産業と言われています。言った言わない説明した説明しなかったなどたくさんのクレームが発生し揉め事も絶えません、そこで宅地建物取引業で契約を行う前に重要事項説明書が義務付けられました。

契約書を締結する前にもう一度契約内容を確認することでトラブルを事前に防止できるというのが、重要事項説明を行う理由です。契約の前にもう一度チェックしておけば後でトラブルにならないで済むということです。

重要事項説明書・契約書は、契約終了後部屋を退去するまで大切に保管しましょう。退去時、またトラブルが起きたときに必ず必要になります

誰が何を説明するのか

重要事項説明書の説明は宅地建物取引士しかできません。宅地建物取引士以外の者が説明をすると違法になります。必ず宅地建物取引士どうか免許証で確認ください。小さな不動産会社では、宅地建物取引士でない社員が平然と説明している会社もありますので。

宅地建物取引士とは、宅地建物取引士試験に合格し、都道府県知事から「宅地建物取引士証」の交付を受けている人のことをいいます。

不動産取引の専門家である宅地建物取引士が重要事項説明を行う際には、身分を証明するために、取引士証を提示しなければならないことも法律で定められています。

宅地建物取引士下記の内容の重要事項を説明しなければいけません


重説の説明になります

重要事項説明は宅地建物取引業35条で記載内容が決められていますが、説明書は大手の不動産会社では自分で作成している不動産会社もあります。小さな不動産会社は宅地建物取引業協会などの重要事項説明書を利用したいる会社が多いようです。

今回の説明には、国土交通省で作成した基本となる重要事項説明書を利用させていただきます。

重要事項説明書は誰が何を説明する書類なのかについては重説は誰が何をで確認ください

 

重説違反の不動産会社とどう対応したらよいかについては重説違反とどう対応するかで解説しています

 

●不動産会社の説明、説明を行う宅地建物取引士の説明になります。

不動産会社の取引は代理なの仲介なのか、今回賃貸借契約書を行う不動産会社の説明、また重要事項説明書を説明する宅地建物取引士の登録番号、勤務する事務所名の説明になります。必ず宅地建物取引士の免許証を確認ください。

部屋建物の説明になります

建物の所在地・名称・部屋番号・床面積などが記載されています。住民票の移動時には所在地になりますが、ハイホン(-)を付けての部屋番号を記載したり、部屋番号が記載されない場合がありますので、役所で確認したください。

部屋の貸主が登記名義人と違う場合がありますので、違う場合は権利関係書類の確認を行ってください。

●建物登記簿謄本の確認

登記記録(建物全部事項証明書)の名義人・所有権・所有権以外の権利に関する事項の説明になります。必ず建物全部事項証明書を確認ください 

●法令に基づく制限

●飲用水・電気・ガス・排水整備状況

入居するお部屋の飲用水・電気・ガス・排水の整備状況が記載されています。整備されていない場合には整備予定日、負担金などの説明になります

未完成物件の工事完了時の建物の説明になります

未完成物件の完了時の建物の説明を図面や概要書などで説明します。必ず完成物件の説明をお受けください。

建物の現状確認調査になります

下記の建物設備状況と,一緒に報告書を作成して説明している不動産会社が多いですが

●完成物件の建物設備の状況

建物の状況は、重要事項説明書だけではなく別紙の建物チエックリストを作成して建物の現在の状況を確認している不動産会社が多いですが

石綿使用の説明、耐震診断の説明など

造成宅地防災区域内にあるのか、土砂災害警戒区域内にあるのか、津波災害警戒区域内にあるのか、アスベストの調査は受けたのか

耐震診断を受けたのかになります。

私が住んでいる札幌では造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域の経験がありませんが・・・

アスベストについては現在は禁止されておりますが、平成元年以前の建物には使用されている可能性があります

耐震診断については、1981年6月1日以前に確認申請の許可がおりた建物は旧耐震基準と呼ばれる建物になりますので、耐震診断の有無を確認ください。

家賃以外に支払うお金になりますので、必ず確認を

家賃や敷金・礼金・清掃料・水回り消毒料・共益費・駐車場代・町内会費・鍵交換費用などに関することが記載されます、必ず確認をしてください

●契約を解除する場合の案内になります

契約解除には借主は1か月前に通知が必要になります。貸主は6か月前に通知が必要になりますなどの契約解除の事が記載されます。

解除になるための事項が記載されます。例えば反社会的勢力の人や家賃を長期間滞納するとか用法違反になると解除するとかが記載されます

損害賠償額の予定または違約金に関する事項の説明になります。

賃貸物件に対する借主の故意過失があった場合は借主が負担するとか。遅延損害金などの説明が記載されます。

支払金、預り金に関して

支払金・預かり金の状況になりますが、アパート・マンションにおいては保全措置を講ずることは、ありませんが

契約期間及び更新に関すること

一般借家契約では契約期間は2年になります。2年以内の契約期間では、契約期間を定めなかったとなります。更新に関する事項では通常は自動更新なのですが、更新料の記載なども記載されます

用途制限などについて

住宅だけの利用なのかが記載されます。たまに質問を受けますが住宅専用だが事務所と利用していいのかと聞かれますが、事務所の規模、人の出入り状況によります。たくさんの人が出入りする事務所は難しいと思います。また規模の大きい事務所も難しいと思いますが。そこに住んで1部屋を事務所にするぐらいが基本だと思いますが、事前に不動産会社に確認することをお勧めします。

●敷金の精算に関すること、敷金の返還に関することなどの説明になります

敷金はいつ返金されるのか、敷金から引かれる可能性がある費用が記載されています。

管理の委託先

これから借りるアパート・マンションの管理会社の説明になります。

その他の事項

アパート・マンションの部屋を借りる契約では供託・保証協会を利用することは、ありませんので気にせず 

重要事項説明書には上記の事が記載さますが、これは最低限度の記載事項であり、借主に不利になることは記載する必要があります。

例えば、事故物件だったとか 管理に関する重要な事項などがその他に記載されます。


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