退去費用・原状回復では減価償却計算を行えます
減価償却とは
部屋でクロスを破いたり、クッションフロアを汚したりした場合どのくらいの費用を負担するのでしょうか？
退去費用で減価償却の知識を持っていないと退去費用を余計に払うことになります。
減価償却とは簡単に言うと、物の価値というものは時間が経つにつれて減っていくという考え方です。
クロスや建物設備など減価償却の対象になるものは、どのくらい価値が減っていくか算出されますが、その時のその物の使用可能年数が考慮されます。それが耐用年数と呼ばれているものです
減価償却の計算方法
借主の故意・過失、善管注意義務違反による損耗等でも、借主が退去費用を全額負担する必要はありません。
例えば、クロスを不注意で破いてしまった場合、クロスの張替え費用は借主の負担です。しかし、破損部分も経年変化・通常損耗をしており、その分の経費は貸主の負担となりますから、借主は補修費用からその分を差し引いた額を負担すればよいわけです。
クロスを過失で汚した場合には借主が費用を負担する必要がありますが、賃借人が入居年数1年で毀損させた場合と入居年数10年で毀損させた場合を比較すると、10年の場合は1年の場合よりも大きな経年変化・通常損耗があります、この場合に修繕費の負担が同じであると賃借人相互の公平をも欠くことになります。そこで、賃借人の負担については、年数が多いほど負担割合を減少させることとするのが妥当になります。これが減価償却の考え方になります
クロスの張替え費用が8万円なら、3年入居の場合は、8万円×（6分の3で50％）で４万円は貸主の負担になり、借主は４万円の負担になります
5年入居していた場合は、8万円×（6分の１で約17％）で65,000円が貸主の負担で15,000円が借主の負担になります
6年以上入居した場合は借主の負担は原則として1円になります
★注意事項
壁紙は通常入居時新しくして部屋を借りますが、他の設備は前入居者が使用した状態で引き継ぎますが、そういう場合はどうなるのでしょうか？
例えばクッションフロアを築７年の部屋に3年入居した場合は、前所有者の使用期間も引き継ぎますので10年になり、CFの経過年数の6年を超えていますので原則1円の負担になります
耐用年数について
■壁紙、クッションフロア、カーペット・・・6年
■畳表替、障子紙、襖紙・・・消耗品とみなすので経過年数は考慮しない
■フローリング・・・経過年数を考慮しません。
※フローリング全体張り替えの場合・・・建物の耐用年数に基づき残存価値を計算し、負担割合を決めます
■流し台・・・5年
■冷暖房器具（エアコン等）、インターフォン・・・6年
経過年数を超えた設備等であっても、継続して設備等として使用可能な場合があり、このような場合に故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてまった場合には、本来機能していた状態にまで戻す必要があります。すなわち経過年数が超えても必ず0円でありません
管理会社には注意を
管理会社の中には、減価償却を行わない、５割請求が妥当なのに8割請求を行うなどの管理会社がたくさんありますので注意をしてください。
このページを参考に減価償却を行っていただければと思います。
