退去費用では適切な減価償却計算を行いましょう
減価償却とは
アパートマンションに入居中についうっかりクロスを破いたり、クッションフロアを汚したりした場合どのくらいの費用を負担するのでしょうか？
退去費用で減価償却の知識を持っていないと退去費用を余計に払うことになります。
減価償却とは簡単に言うと、物の価値というものは時間が経つにつれて減っていくという考え方です。クロスや建物設備など減価償却の対象になるものは、どのくらい価値が減っていくか算出されますが、その時のその物の使用可能年数が考慮されます。それが耐用年数と呼ばれているものです
減価償却の計算方法
借主の故意・過失、善管注意義務違反などによる損耗等であっても、借主が全額を負担する必要はありません。
例えば、クロスの一部を借主の不注意で破いてしまった場合、破損したクロスの張替え費用は借主の負担です。しかし、破損部分もやはり経年変化・通常損耗をしており、その分の経費は貸主の負担となりますから、借主は補修費用からその分を差し引いた額を負担すればよいわけです。
入居期間が長いほど、大きな経年変化・通常損耗があるはずであり、入居期間の長さに関わりなく修繕費が同額となるのでは、不公平になります
そこで、賃借人の負担については、建物や設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させることが適当になります。
だだし故意・契約違反においては減価償却が減額される場合があります。
壁紙クロスの張替え費用が8万円なら、3年入居の場合は、8万円×（6分の3で50％）で４万円部分は、経年劣化・通常損耗で貸主の負担であり借主側が支払う原状回復費用は４万円ということです。
5年入居していた場合は、8万円×（6分の１で約17％）で15,000円が借主の負担で65,000円が貸主の負担になります。
6年以上入居した場合は計算上は借主負担は1円になります。
★注意事項
壁紙・クロスは通常入居時新しくして部屋を借りますが、他の設備は前入居者が使用した状態で引き継ぎますが、そういう場合はどうなるのでしょうか？
例えば築７年の部屋に3年間入居した場合は、前所有者の使用期間も引き継ぎますので10年になります。
クッションフロアの経過年数の6年を超えていますので原則1円になりますが、ただ経済的な価値が残っている場合には1～２割の査定を行わさせていただいております。
耐用年数について
■壁紙、クッションフロア、カーペット・・・6年
■畳表替、障子紙、襖紙・・・消耗品とみなすので経過年数は考慮しない
■フローリング・・・経過年数を考慮しません。
※フローリング全体張り替えの場合・・・建物の耐用年数に基づき残存価値を計算し、負担割合を決めます
■流し台・・・5年
■冷暖房器具（エアコン等）、インターフォン・・・6年
経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人の故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてまった場合には、本来機能していた状態にまで戻す必要があります。すなわち設備等の経過年数が超えても必ず0円の評価では無いということです。
管理会社には注意しましょう
管理会社の中には、減価償却を全く行わない、５割請求が妥当なのに8割請求を行うなどの管理会社がたくさんありますので注意をしてください。
このページを参考に減価償却計算を行っていただければと思います。
