原状回復をめぐるトラブル事例とガイドラインついて

賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン
賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン

アパートマンションの原状回復とはどういう意味なのか?

不動産賃貸借契約書、退去時に言われる原状回復とはどういう事を言うのでしょうか?

 

原状回復とは一定の事実によって法律関係が変化した場合にそれを再びもとの状態に戻すことをいいます例えば、契約が解除された場合には、一般に契約締結以前の状態に戻さなければならないとう状態になります。 

 

賃貸借の原状回復とは「本来存在したであろう状態」にまで戻せばよく借りた当時の状態にする必要はないとされています。つまり、契約に定められた使用方法に従って通常の使用をしていれば、経年劣化・通常損耗があってもそのまま状態で返還すればよいことになります。

国土交通省が公表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、賃借人が負担すべき原状回復費用は、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」の範囲に限るになっております。

 

善管注意義務違反とは正確には「善良なる管理者の注意義務」のことです

業務を委任された人の職業・専門家としての能力・社会的地位などから考えて通常期待される義務を負う、という意味です。

例えば、部屋の床に飲み物をこぼしたのに放置した結果、フローリングがカビてしまった場合や、雨の吹き込みを放置して、窓枠が腐敗した場合などが該当します。また、風呂場や台所などの水回りの清掃を怠ったために、通常なら発生するはずのないカビや著しい汚れが発生した場合についても、入居者の善管注意義務違反が問われる可能性があります。

 

原状回復とは賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないということを明確にしているのです

 

いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるもので借主負担ではありません

 

借主が、経年劣化・通常損耗を負担すると家賃と二重に負担することになってしまい、費用負担の配分について 合理性を欠くことになります。


賃貸住宅の原状回復をめぐるガイドラインとは

賃貸住宅の退去時の敷金トラブル・退去費用で揉めたときには、皆さんは「国土交通省の賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」を利用することはご存知でしょうか、どういう理由で作成され、どういう場面で利用できるのか、までは良く知らない方がおりますので参考までに「国土交通省の賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」を利用する前にお読みください。

 

民間賃貸住宅における賃貸借契約は、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。

こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成10年3月に取りまとめたものであり、平成16年2月及び平成23年8月には、裁判事例及びQ&Aの追加などの改訂を行ったものがガイドラインになります。

 

国土交通省の「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」のページはこちらになります

 

原状回復をめぐるガイドラインは法律ではない

ガイドラインは、何なのと聞かれること事があります。ガイドラインは法律ではありませんあくまで国土交通省が作成した敷金精算・原状回復に関する“指標”なのです。

 

法律ではありませんので、貸主・不動産会社はガイドラインの内容に従う義務はありません。ただしガイドラインの内容というのは裁判所の過去の判例を中心にまとめらていますので、裁判所は過去の判例を参考に判決を出しますので、裁判を行った場合にはガイドライに近い判決が出ます。


なぜガイドラインは指標なのか

 

ガイドラインは、原状回復にかかるトラブルの未然防止と迅速な解決のための方策として、賃借人の原状回復義務とは何かを明らかにし、それに基づいて賃貸人・賃借人の負担割合のあり方をできるだけ具体的に示すことが必要であるという観点から、原状回復にかかるガイドライを作成したものです。 しかし、ガイドラインは、あくまで負担割合等についての一般的な基準を示したものであり的な拘束力を持つものでもはありません日本には、住んでいる地域によって賃貸住宅の契約内容が違っていたり、敷金の金額が考え方が違っていたり、特約も地域によって違います。そのため原状回復費用の考え方も一概に決めることができないため、あくまでも指標に過ぎないのです

例えば 私の住んでいる地域には、礼金などほとんどありません。敷金も1か月がほとんどです。敷引きなどはありません。特約でのエアコン整備料はありません。その代わりストーブ清掃料を取るところはありますが、またクロスを汚して場合一面とありますが、一面とは場所、面積、年数により変わります 全てにおいて一概には決められないのです そのため法律には出来ないため指標にするしかないのです         だだ東京都のように賃貸住宅紛争防止条例を作成し賃貸トラブルが起こらないように別途に努めているところもありますが。

貸主が負担する退去費用・原状回復費用とは

国土交通省が公表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、賃借人が負担すべき原状回復費用は、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」の範囲に限るになっております。

原状回復の経年劣化・通常損耗は賃貸人の負担になります

経年劣化とは、長年使用している壁紙や畳、襖を大事に使用したも少しずつ色あせていくものです。これらは自然と色あせ、弱くなっていきます。乱暴に使っていたわけではなく、むしろ使っていない場合であっても自然に傷んでいくのです。このようになにもしていなくても自然に古くなり劣化していくことを経年劣化といいます。

普通に住んでいたクロスの変色
普通に住んでいたのにクロスの変色
普通に住んでいた畳の変色
普通に住んでいたのに畳の変色
自然に壊れたベランダ跡
自然に壊れたベランダ跡

* 通常消耗とは、住んでいる人が故意に傷つけたわけではないのに損耗してしまうことを指します。たとえば、お部屋を使用することで壁紙が変色してしまったり、フローリングに傷がつき色あせてしまったりといったことは、故意ではなくても起こってしまう損耗です。

 

30年も利用した絨毯
30年も利用した絨毯
30年も利用し壊れたレール
30年も利用し壊れたレール
30年も利用したドアノブ
30年も利用したドアノブ

賃借人が負担する退去費用・原状回復費用とは

借主は、故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等があれば原状回復費用を負担します

 

過失による石膏ボードの穴
過失による石膏ボードの穴
過失によりフローリングの傷
過失によりフローリングの傷
タバコにより壁紙の黄ばみ
タバコにより壁紙の黄ばみ

クッションフロアのカビ
管理が悪いためのCFのカビ
台所の汚れ
管理が悪いための台所のサビ
風呂場のカビ
管理が悪いための風呂のカビ

原状回復の裁判所判例になります

 【裁判事例】

通常の使用による汚損・損耗は特約にいう原状回復義務の対象にはならないとされた事例      

東京地方裁判所判決 平成6年7月1日 

 

本件における「原状回復」という文言は、賃借人の故意、過失による建物の毀損や通常でない使用方法による劣化等についてのみその回復を義務付けたとするのが相当であると判決が出ております 。


退去費用で借主負担になる事例を記載させていただきました

 

退去費用で借主負担にならない事例を記載させていただきます

 

敷金トラブル・賃貸トラブルよくある質問

敷金・退去費用・原状回復トラブル解決に参考になるページです。ご覧ください


長谷川行政書士事務所

 

住所

札幌市厚別区厚別中央2条2丁目3番5号ラファイエ08B

 

電話番号

090-1307-6332

011-577-4856

 

メールアドレス

hironari3912@gmail.com

 

営業時間

9:00~18:00まで(日曜祝日休み)

(日曜祝日はお休みですが退去立会いは行っております)